羽岡哲郎ブログ

杉並区の保育所待機児童問題がマスコミで大きく報じられているが、この保育所待機児童問題は就学前児童数の減少によって時間が解決する。 まず、入所希望者数＝就学前児童数×入所希望率　と分解して考える。 杉並区の就学前児童数は今後減少する。下図は杉並区が平成２３年１月１日を基準として推計した１４歳以下の人口予測である（出所： http://www2.city.suginami.tokyo.jp/library/file/gyokeikon_1_shiryo11.pdf ）。就学前児童数である６歳未満人口（緑のグラフ）は２４年以降下降し続けているのが分かる。下降の速度は年率約1.5%程度である。 入所希望率は上昇傾向にあるが、その上昇率は年率約0.9%程度だ（杉並区のデータが集まらなかったので、東京都全体の過去６年間のデータを使用した）。 これら二つを比較すると、就学前児童数低下の圧力のほうが強いので、入所希望者数は減少することになる。 以上から、杉並区の待機児童問題は、今後入所希望者数の自然減少に伴い、解消していくものと考えられるのだ。

REITは証券取引市場で価格形成がされる点が（直接の）不動産投資とは異なる。取引頻度が高くなるため、市場の期待が織り込まれるのも素早い。したがって、実際の不動産価格よりも値動きが激しくなる。つまり、実際の不動産取引よりもリスクが大きいことを意味する。 REIT投資のリスクを抑えるにはどうすればいいか。それは、投資の王道「分散投資」を実践することである。もっとも値上がりしそうな地区（東京23区など大都市部）の物件に集中して投資するREITを選ぶのではなく、「上がるところもあれば下がるところもあるけれど、全体としては上昇する可能性のある」分散型のREITを選択する。そうすれば、大きく儲けることもないけれども、大きく損する危険性も無い。

日本政府が日銀に2%のインフレターゲットの設定を約束させた。これにより今後インフレがコントロールできなくなる可能性が高まったとも考えられる。もし仮にインフレがコントロール不能になったとき、資産保全のためにはインフレに強い資産の割合を高めておく必要がある。その代表例が不動産である。しかし、不動産投資は情報が少なく手間もかかる上に流動性も低い。そこで、不動産投資の代替手段として、REIT投資を検討するのが良いかもしれない。以下にREITの特徴についてまとめてみた。 投資対象は何か REIT = Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）は、不動産に投資するファンドのことである。したがって、投資対象はビルやマンションなどの不動産である。 リターンは何によって生み出されるか REITのリターンは所有する不動産から得られる賃料収入である。 リスクは何か 不動産価格下落にともなう収入減少、つまり、資産価値下落の可能性がある。また、市況次第で評価額が下落する可能性がある。 当然のことながら、REITは「どのような不動産を投資対象としているか」十分理解した上で選択することが重要となる。